賃貸住宅の建物や設備は貸主のものなので、工事をするには貸主（大家さん・管理会社）の許可が必要と考えてください。まず賃貸借契約書で、改装や設備の取り付けについての決まりを確認し、許可をもらうときは書面（メールでも可）で、退去時に元に戻すかどうかまで決めておくと安心です。
原状回復の考え方
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を借りた人の故意・過失や通常の使い方を超える使い方による傷みを直すこととしています。普通に暮らしていて生じる傷みや年月による劣化は、原則として貸主の負担とされています。ただし、貸主の許可なく行った改装は、退去時に元に戻す費用を求められることがあります。
許可をもらうときに決めること
- どこを、どんな方法で工事するか（写真や製品の資料を見せる）
- 費用は誰が出すか
- 退去時に元に戻す必要があるか、そのまま残してよいか
- 工事をする業者（管理会社の指定があるか）
はがせる壁紙、置くだけの床材、突っ張り式の棚など、建物を傷つけない方法なら許可が出やすく、退去時のトラブルも減らせます。それでも契約書の決まりは確認しましょう。
設備の故障（給湯器、エアコンが備え付けの場合など）は、借りた人が自分で替えるのではなく、まず貸主に修理を求めるのが基本です。